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如何认定双方存在商品房买卖合同关系?

2020-03-20 来源: 浏览:346次

原告诉称

×公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回苏良日的一审诉讼请求。事实和理由:一审判决法律适用错误、认定事实错误、违反法定程序,应依法予以纠正。一、×公司与苏良日从未签订《商品房认购书》,苏良日不具备诉讼主体资格。一审法院将本就不存在的《商品房认购书》认定为存在且为本约合同关系,是明显的认定事实错误,应依法驳回苏良日全部诉讼请求。本案中,一审判决以×公司与苏良日之间签订了《商品房认购书》,认定双方存在商品房买卖合同关系。然事实上,×公司与苏良日间并未签订《商品房认购书》,根本不存在所谓的商品房买卖合同关系。一方面,×公司未提交《商品房认购书》,应承担举证不能的不利后果;另一方面,依据苏良日一审提交的《律师函》第四条“苏良日以苏一南的名义与贵司签订一份《商品房认购合同》”,且不论该陈述的真伪,但构成了苏良日自认本人没有和×公司签订《商品房认购书》。苏良日声称其本人与×公司签订了《商品房认购书》显而易见是虚假陈述,系伪造证据。综上可见,苏良日之所以无法提交《商品房认购书》,归根结底系因其从未与苏良日签订该些文件。故在双方间不存在商品房买卖合同关系的情况下,苏良日根本不具备诉讼主体资格,更谈不上《商品房认购书》系预约还是本约、案涉房屋能否交付及网签过户的问题,应依法驳回其全部诉讼请求。二、一审法院存在法律适用错误,导致不公判决,应依法予以纠正。

被告辩称

苏良日辩称,一、一审法院并不存在适用法律错误。(一)一审法院认定×公司加入讼争债务,并不影响认定×公司与苏良日之间房屋买卖合同关系的成立。×公司加入讼争债务是指×公司自愿加入案外人与苏良日“以房抵债”的债务中,通过转移涉案房屋所有权来清偿案外人对苏良日的欠款。根据苏良日与×公司及顾维鲜、杜玉梅、顾杭雄签订的《借款担保合同之补充协议》(以下简称《补充协议》),各方已就“以房抵债”事宜达成一致意见,×公司自愿提供并转移涉案房屋所有权用于抵扣苏良日与顾维鲜、杜玉梅等之间借款,该抵扣的借款已转化为购房款。同时《补充协议》并未免除债务人的义务,符合债务加入特征。另外,《补充协议》已详细约定双方权利义务,×公司已同意将涉案房屋出售给苏良日,相应的购房款由顾维鲜、杜玉梅结欠苏良日等人的借款本金中直接扣除。同日,×公司与苏良日针对《补充协议》约定签订《商品房认购书》。据此,×公司已同意以“以房抵债”形式与苏良日建立商品房买卖合同关系,苏良日与×公司之间房屋买卖合同关系已确立。(二)一审法院并未违反物权法第一百九十一条的规定。根据物权法第一百九十一条规定,是指在抵押期间,抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产,但本案商品房买卖合同成立在前,抵押合同成立在后,应当认定抵押合同无效。苏良日与×公司2015年9月14日签订《补充协议》、《商品房认购书》,双方已就房屋买卖达成一致意见。但×公司主张的四套房屋办理抵押登记日期是2015年11月30日。×公司是在将房屋出售给苏良日后才将房屋抵押给金谷信托公司。因此,一审法院判令×公司向苏良日交付商品房并未违反物权法第一百九十一条规定。

本院查明

法院认定事实:2015年2月14日,苏秋婷、苏秋霞、顾庆良、顾燕燕、苏良日、苏秀京、苏少芳作为出借人,苏尚云作为上述七个出借人的代表人与借款人顾维鲜、杜玉梅,担保人顾杭雄签订一份《借款担保合同》,约定顾维鲜、杜玉梅自愿作为共同借款人,对向上述七个出借人的各笔借款本息承担共同清偿责任,确认借款本金为13000万元。合同还约定了本金及利息的具体还款计划。顾杭雄自愿为顾维鲜、杜玉梅的上述借款本息提供连带责任保证担保,并作为担保人于次日在合同上签字捺印。

本院认为

本院认为,本案双方争议的焦点在于苏良日与×公司是否存在事实上的商品房买卖合同关系。苏良日主张其与×公司就案涉商品房有签订《商品房认购书》,但并未提供《商品房认购书》加以证明,应对此承担举证不能的责任,一审判决推定双方有签订《商品房认购书》并根据他人与×公司《商品房认购书》的内容认定苏良日主张的《商品房认购书》的法律性质不当,应予纠正。苏良日主张双方已就房屋买卖合同的主要内容达成一致,但《之补充协议》系苏良日等人与案外人就其之间借款相关事宜所达成的补充协议,并非苏良日与×公司就案涉商品房所达成的商品房买卖协议,尽管×公司在该补充协议上签署“同意”,但并不能以此推定×公司自愿接受该补充协议相关条款的约束,因此,该补充协议项下苏良日等人与案外人达成的相关条款不能视为苏良日已与×公司就案涉商品房买卖合同的主要内容达成一致,苏良日主张补充协议已明确约定商品房买卖主要内容等,不符合客观事实和相关法律规定。据此,本案无证据证明苏良日与×公司就涉案商品房的交易签订本约合同,苏良日请求×公司交付案涉商品房,缺乏事实和法律依据,不予支持,一审判决应予以撤销。

裁判结果

一、撤销厦门市思明区人民法院民事判决;

二、驳回苏良日的诉讼请求。

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